楼市去库压力较大：典型城市消化周期超过2014年高点

当前，楼市去库压力较大，从最新市场监测数据看，虽然近期楼市回暖，但在前期积压需求进一步释放后，3月份以来，重点城市新房访盘量有所回落，楼市成交小幅下降。3月17日，央行宣布于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，预计释放中长期流动性约5500亿元。专家在接受中国经济时报记者采访时表示，降准有望在一定程度上缓和市场成交规模下行趋势。

虽然此次央行宣布降准并非专门针对房地产市场，但专家表示，从降准的影响来看，一方面，降准为市场提供了更多中长期资金，增加了资金流动性，有利于降低资金成本，推动宏观经济稳步恢复；另一方面，对房地产市场亦将产生利好，宏观经济持续修复有利于带动房地产市场趋稳，同时购房者、企业端的合理资金需求也有望得到更好地支持，稳定市场预期。

易居企业集团CEO丁祖昱对中国经济时报记者表示，2022年，楼市经历了深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现较大回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升。在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，土地购置面积同比下降53%。

根据克而瑞研究中心数据，2022年，开发商领取销售许可证的速度放缓，新推项目减少，使整体狭义库存假性回落，成交低迷下，整体狭义、广义消化周期均显著上行。2022年末全国住宅竣工未售面积2.7亿平方米，同比上升18%，创近5年来新高。

丁祖昱告诉记者，2022年末，50个典型城市消化周期增至20个月，同比增长60%，突破了18个月的警戒线，已经超过了2014年的高点。

“市场预期修复和库存压力缓解，均需要经历由点至面的长期过程。对2023年的市场走向，需要土地市场、新房市场、二手房市场三方面形成修复预期的合力。”丁祖昱说。

中指研究院市场研究总监陈文静则表示，从房地产市场行情来看，在前期积压需求进一步释放后，3月以来，重点城市新房访盘量已有所回落。根据中指监测，3月的前两周，重点50城商品住宅成交面积环比持续小幅下降，但绝对规模仍在相对高位，预计3月下半月，新房成交规模或延续下行态势。不过，本次降准有望在一定程度上缓和市场成交规模的下行趋势。

“2023年年初，监管部门频繁落地房地产支持政策。1月底以来，伴随着积压需求快速释放、前期政策效果进一步显现等，重点城市购房情绪提升，房地产市场活跃度回升，带动全国商品房销售规模同比降幅收窄。整体来看，今年以来房地产市场好转更多表现为热点城市市场的修复，全国市场尚未企稳。”陈文静对中国经济时报记者表示。

丁祖昱认为，从国家统计局公布的数据来看，1-2月国民经济整体向好，经济循环加快，需求逐步恢复，经济运行企稳回升。与此同时，房地产市场筑底趋稳明显，主要表现在市场销售转暖、投资端降幅明显收窄。

诸葛研究院负责人王小嫱对中国经济时报记者表示，整体来看，本轮市场回暖来势汹汹，多城楼市春意盎然，小阳春提前到来，预计3月份成交规模仍居高位，但二季度市场热度是否能够持续还是未知数，目前来看动力不足。

在王小嫱看来，这主要是由于两方面原因：一方面热度由刚需撑起，刚需规模具有局限性；另一方面二手房的供应规模远大于成交规模，市场热度能否持续取决于改善性需求的释放规模，而改善性需求的释放则更依赖于政策的支持，如降低二套房的购房门槛。楼市未来走向还须进一步观察。 

来源：中国经济时报